01001, г. Киев, ул. Крещатик, 46-б, оф. 203 Тел. +38 067 657-67-36, +38 068-599-93-60, Email: advockat-@ukr.net

Юрист по недвижимости

Юрист по недвижимости.

Сопровождение сделок купли-продажи квартиры.

Проверка деловой репутации продавцы, проверка договоров, документов, составление договоров.

Анализ договоров, согласно которых вы хотите приобрести недвижимое имущество как на первичном рынке так и на вторичном. 

Покупка недвижимости в Киеве – это с одной стороны всегда надежное и прибыльное вложение денег, но с другой стороны это рискованный шаг. Прошли те времена, где проверка недвижимости сводилась только к личным гарантиям продавца и основывалась только на доверии. Реалии настоящего времени таковы, что в половине случаев продажа недвижимости осуществляется не с целью продать старое и купить что-то новое получше и поновее, а с целью избавиться от проблемного имущества. Виной всему стало стремительно развившееся ипотечное кредитование, приводящее к тому, что люди, не задумываясь о завтрашнем дне, начали массово скупать квартиры за кредитные средства. Причем, никто особо и не анализировал свои возможности, дают кредит, значит нужно брать, а потом разберемся. Все это привело к тому, что на рынке недвижимости возникло большое количество проблемных квартир с определенными обременениями. 

На сегодняшний день, ни один вменяемый человек не будет покупать квартиру, не проконсультировавшись с юристом и не проверив её на наличие обременений, судебных споров, или прав со стороны третьих лиц. Хотя нет, находятся, и довольно часто, люди, которые сначала делают, а потом бегут к юристу. Иногда необдуманные решения приводят к очень плачевным ситуациям. Стоимость проверки недвижимости у юриста составляет около 100$, но эта проверка может уберечь вас от дальнейших разбирательств, затраты на которые превысят 1000$, или вовсе от потери купленной недвижимости. В случае с покупкой недвижимости затраты на юриста всегда оправданные.

Консультация 

500 грн.

Проверка квартиры

2500 грн.

Вычитка договоров 

2000 грн.

Выезд на сделку 

2500 грн.

Какие услуги юриста по недвижимости мы предлагаем?

Предоставляем юридические услуги по недвижимости. 

Юридически сопровождаем нотариальные сделки с недвижимостью: купля-продажа, дарение, получение в наследство, получение недвижимости в собственность по договору пожизненного содержания. Поможем провести государственную регистрацию недвижимости (дома, земли, квартиры) в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. На сегодняшний момент приобретение какой-либо недвижимости, без участия в сделке юриста по недвижимости,  может стать в дальнейшем большей проблемой, поскольку на рынке недвижимости существуют мошеннические схемы, и вы можете остаться и без денег и без приобретенной недвижимости.

Осуществляем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.  

Если вы ходите купить дом, квартиру, землю, гараж, нежилое помещение, либо иное недвижимое имущество, лучше перестраховаться и обратиться за консультацией к юристу по недвижимости. 

Потраченные на консультацию юриста по недвижимости деньги, несоизмеримы с теми потерями, которые вы можете понести в дальнейшем, в случае, если попадете на недобросовестных продавцов. 

Продавцы зачастую хотят скрыть негативные факты о продаваемом имуществе. Покупая квартиру, никто из продавцов вам не скажет, что в отношении квартиры на сегодняшний момент идут судебные тяжбы, наложен арест в рамках исполнительного производства либо в рамках долга по кредиту, есть наследники претендующие на часть квартиры, либо сам продавец в судебном порядке признан недееспособным. Юрист по недвижимости предварительно проанализирует предоставленные продавцом документы, проверит правоустанавливающий документ, проверит право продавца на осуществление сделки, проверит не идут ли какие-либо судебные тяжбы касательно недвижимости, проверит наследственное дело, посоветует что нужно сделать чтобы проверить деловую репутацию продавца. 

Обращение к юристу по недвижимости позволит избежать множества рисков при покупке недвижимости, таких как: 

  • Предъявление третьими лицами прав на недвижимость. Появление наследника, которого не включили в состав наследников при наследовании спорной недвижимости; оспаривание сделки супругой продавца, которая не давала согласие на отчуждение имущества; оспаривание сделки супругой предыдущего собственника, оспаривание сделки гражданской супругой продавца. Также не стоит забывать о правах детей, если перед сделкой с квартиры или дома был снят с регистрации ребенок с нарушением законодательства, то сделка вмиг признается незаконной органами опеки и попечительства. 
  • Несоответствие правоустанавливающих документов законодательству либо подделка документов. При совершении сделки с недвижимостью важно проконтролировать чтобы в договоре были соблюдены существенные условия, иначе он может быть признан недействительным через суд. 
  • У нотариуса нет обязанности контролировать соответствие договора законодательству, он только удостоверяет договор. 
  • Эти нюансы нужно поручать юристу по недвижимости. Нужно следить, чтобы на момент сделки были в наличии все необходимые для продажи документы, не было зарегистрировано несовершеннолетних детей, полностью уплачены коммунальные платежи. 
  • Большое несоответствие экспертной стоимости недвижимости в сравнении с ее реальной стоимостью. На этом основании сделку недействительной конечно не признают, но дальнейшие проблемы с налоговой обеспечены.
  • Наличие на имуществе любого рода обременений, ипотек, арестов. Абсолютно реальная может быть ситуация, что имущество было арестовано, или находилось в ипотеке в каком-то банке, и на каком-то из этапов продавцу через суд, или другими (возможно незаконными) методами удалось снять арест, либо другое обременение. Естественно, продавец побежит отчуждать такое имущество, причем как можно быстрее. На момент сделки с недвижимостью вроде бы все в порядке, но уже после покупки третья сторона либо обжалует судебное решение, которым был снят арест, либо докажет в суде или правоохранительных органах незаконность снятия ипотеки. В итоге арест или ипотека возвращаются, и вам придется попрощаться с приобретенной недвижимостью. 
  • Заключение недобросовестным продавцом каких либо соглашений, в том числе и предварительных, касательно продаваемого имущества, в том числе и регистрация по месту нахождения недвижимости юридического лица.  

Сопровождение сделок с недвижимостью

Помимо консультаций юриста по недвижимости, вы получите полное сопровождение сделки с недвижимостью, поможем собрать и проверить необходимые для сделки документы. 

Если уже получилось так, что вы стали жертвой мошенников, или просто попали в ситуацию, в которой у вас пытаются отобрать недвижимость, смело обращайтесь к нам, мы поможем выпутаться с любой сложной ситуации с минимальными потерями.

Приведем реальный пример из нашей практики:

Продав домик под Киевом, Виктория подыскивала недорогую квартиру в столице Украины. Пролистав много объявлений в интернете, на глаза ей попалась уютная квартира на Троещине. Позвонив по указанному в объявлении телефону, Викторие ответил некий Николай, который сообщил, что квартира действительно продается за небольшую цену. Квартира Викторие действительно понравилась, и стороны договорились о дате совершения сделки в нотариуса. В назначенное время сделка была успешно проведена у нотариуса, Виктория получила ключи от квартиры за исключением одного нюанса, продавцом квартиры выступал некий Василий. Этот нюанс Викторию не смутил, поскольку она привыкла доверять людям. Шло время, Николай, как и обещал, в течение нескольких дней освободил помещение, и Виктория принялась обустраивать свое новое жилище.

Но спустя один месяц, к ней заявился бывший владелец Николай и сообщил, что будет с ней жить, и вообще, он в суде оспаривает продажу квартиры и остальные договора, которые заключались перед этим.

Как в дальнейшем выяснилось, Николай, в свое время, взял крупненькую суму в кредитном союзе под залог своей квартиры. Само собой, что-то не сложилось, и у Николая образовался долг. Кредитный союз продал долг по кредиту Василию, который занимается коллекторской деятельностью. Василий, по накатанной схеме, принял в собственность ипотечную квартиру Николая, используя ипотечную оговорку, и принялся выселять должника с его имущества. Путем взаимных разногласий и оскорблений, Василий и Николай все-таки пришли к решению продать ипотечную квартиру по цене немного ниже рыночной, часть денег должен был забрать Василий, как кредитор, а остаток должен был достаться Николаю. Именно по этой причине Николай, как бывший владелец и жилец спорой ипотечной квартиры, проводил ее показ и договаривался обо всех нюансах, а продавцом на сделке купли-продажи выступал Василий. 

После продажи квартиры, между Василием и Николаем возникли разногласия касательно распределения полученных сумм, и Николай решил отстоять свои права в суде.

Первым делом он подал иск в суд о его вселении в спорную квартиру. И мы, как юристы, должны сказать, что у него есть все шансы выиграть такой суд, поскольку существует позиция Верховного Суда, говорящая о том, что если ипотечная квартира была куплена не за кредитные средства, то бывший владелец выселению с неё не подлежит. После первого иска, в суд поступил второй иск об отмене факт принятия в собственность Василием ипотечной квартиры. Соответственно, если второй иск будет удовлетворен, то Николаю останется только подать в суд третий иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Василием и Викторией, и истребования недвижимости обратно себе в собственность.

Со своей стороны, Виктория пыталась предъявить претензии к нотариусу, который удостоверял сделку купли-продажи квартиры, на что нотариус ответил: «А вы что не знали что квартира проблемная?».

Вот реальный пример, когда человек не проконсультировавшись с юристом и не проверив приобретаемую квартиру, имеет все шансы лишиться и потраченных денег и купленной недвижимости. В такой ситуации, любой бы юрист ответил, что сделка очень рискованная, и лучше поискать другую квартиру.

У нас была клиентка, которая хотела купить квартиру в Киеве, мы проверили и «забраковали» её, она нашла вторую квартиру и опять пришла к нам, мы проверили и опять наши рекомендации были негативные, и только на третий раз мы дали утвердительный ответ. Вот реальный пример сознательного отношения к покупке недвижимости, если юрист сказал нет, значит нет, и только после полного согласования она заключила сделку купли-продажи.

Консультация юриста по недвижимости

У нас можно проконсультироваться с юристом касательно предстоящей сделки. Если вы собираетесь заключить сделку купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, то консультация вам как таковая не нужна, вам необходима только проверка недвижимости. В большинстве случаев в консультации нуждаются люди, вкладывающие деньги в покупку недвижимости на первичном рынке. Здесь действительно нужно быть осторожным, и перед заключением договора с ФФБ желательно проконсультироваться с юристом. Понятно, что на 100% никто из юристов не сможет вам прогарантировать что тот или иной застройщик закончит строительство, но как минимум мы владеем информацией о деловой репутации застройщиков и управителей ФФБ.

Консультация не ограничивается временем, проведенным в нашем офисе, если вы что-то забыли спросить, или изменилась ситуация, вы спокойно можете нам позвонить, и по телефону бесплатно задать дополнительные вопросы.
Адвокат по Судебным Делам Киев
Вам нужны услуги Юриста по недвижимости в Киеве?

Записаться к нам на консультацию вы можете по телефону +38 067-657-67-36. Мы находимся в центре Киева по ул. Крещатик, 46-б оф. 203 (предварительная запись по телефону обязательна: мы часто бываем на выездах).

Проверка недвижимости

Алгоритм проверки недвижимости на первичном рынке значительно отличается от алгоритма проверки на вторичном рынке. Учитывая, что для анализа документов и проверки недвижимости нам необходимо время, оптимальнее всего будет прислать нам на электронную почту или вайбер все имеющиеся у вас документы. В таком случае, юридическое заключение касательно недвижимости вы получите на емейл. Если количество документов значительное, и их сканирование займет много времени, то в таком случае, конечно же, лучше передать нам документы для анализа в бумажном виде. Для анализа большого количества документов нам необходимо как минимум четыре часа, поэтому в такой ситуации лучше, сначала завезти нам документы, а результат проверки мы можем вам сообщить по телефону.

Проверка первичного рынка:

Анализ самой схемы инвестирования, анализ договора и схемы совместного строительства, проверка на наличие запрещающих решений судов, арестов, решений судов о взыскании, ипотек и других обременений. Проверка деловой репутации застройщика, уже построенных объектов, опыта, сроков выполнения работ, позитивные и негативные отзывы. Проверка документации связанной с землей под строительство, договоров, дающих право застройщику на сооружение объекта недвижимости на земельном участке, сроки аренды, сервитута, субаренды. Проверка всей разрешительной документации, касающейся самого строительства.

Проверка вторичного рынка:

Анализ истории объекта недвижимости и правоустанавливающих документов. Анализ схемы получения предыдущим владельцем недвижимости в собственность. Проверка наличия ипотек, арестов, запретов, кредитов на предмете недвижимости или предыдущем собственнике. Проверка семейного положения предыдущего собственника, проверка наличия гражданской супруги. Проверка возможных наследников с правами требования. Проверка по реестрам судебных решений в отношении недвижимого имущества и предыдущего собственника. Проверка полномочий подписанта, если недвижимость продает юридическое лицо, или человек по доверенности. 

Немного информации о ФФБ

Что такое фонд финансирования строительства (ФФБ)? На наш взгляд, это глобальный разводняк, далее мы объясним почему. Ранее, существовал закон об инвестиционной деятельности, и физические лица, желающие вложить деньги в новострой, заключали договора напрямую с застройщиками — инвестиционными компаниями. 

Инвестиционная компания являлась глобальным застройщиком, которая отвечала перед инвесторами по всем обязательствам инвестиционного контракта, включая сроки строительства и обязательства по уплате пени за просрочку введения дома в эксплуатацию. Вы в любой момент могли отказаться от объекта инвестиции и вернуть вложенные деньги. Таким компаниям было что терять, и они дорожили своей репутацией стараясь придерживаться сроков строительства, поскольку за нарушение сроков была предусмотрена пеня. 

В 2003 году был принят закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом во время строительства жилья и операциях с недвижимостью», который ввел такое понятие как ФФБ. В чем заключается смысл ФФБ? А в том, что никто ни за что не отвечает. ФФБ – это прокладка между вами и застройщиком. Причем создана она для того, чтобы вы не могли ни обратно вернуть свои деньги, ни взыскать пеню за нарушение сроков строительства. Вы заключаете договор с ФФБ, который в свою очередь как управитель заключает договор с застройщиком и перечисляет ваши деньги ему на счет. Причем застройщик перед вами не несет никакой ответственности ни за сроки строительства, ни за возврат денег. Если вы надумаете отказаться от объекта инвестирования и вернуть свои деньги, вы подаете соответствующее заявление в ФФБ, а ФФБ в свою очередь готовит соответствующее письмо на застройщика (если в фонде нет денег, а их нет всегда), и только если застройщик перечислит на ФФБ необходимую сумму, то вы сможете получить обратно вложенные средства, а если нет, то извините…. Причем с иском в суд к застройщику вы обратиться не можете, потому что у вас договора с ним нет, а с иском к ФФБ также обращаться бесполезно, поскольку он только управитель, и не отвечает за действия застройщика. Получается замкнутый круг. Аналогичная ситуация и по поводу пени. У вас в договоре ФФБ вообще не может быть предусмотрена никакая пеня, поскольку управитель не отвечает за действия застройщика. Пеню за просрочку сдачи дома в эксплуатацию можно предусмотреть только в договоре между ФФБ и застройщиком, но обязанность уплаты пени то возникнет у застройщика перед ФФБ, и вам от этого не легче, тем более, что этот вопрос они там как-то порешают и без вас.

Адвокат по Судебным Делам Киев
Вам нужны услуги Юриста по недвижимости в Киеве?

Записаться к нам на консультацию вы можете по телефону +38 067-657-67-36. Мы находимся в центре Киева по ул. Крещатик, 46-б оф. 203 (предварительная запись по телефону обязательна: мы часто бываем на выездах).

В случае банкротства застройщика:

Раньше, в случае банкротства застройщика по инвестиционным контрактам, можно было в суде заявить свои требования кредитора и хоть частично вернуть вложенные деньги. Как минимум на продажу были бы выставлены краны, тягачи, камазы и другая строительная техника. Сейчас, от банкротства застройщика не застрахован никто. Представьте, ваш застройщик начал банкротиться. Подать какие-либо требования в процедуре банкротства застройщика вы не можете, у вас с ним нет договора. Вы бежите в ФФБ и говорите: «Что мне делать, дом не достроен, а застройщик банкротиться?». Знаете, что вы услышите в ответ? «Мы этим занимаемся». По закону управитель от имени всех инвесторов обязан в процедуре банкротства заявить кредиторские требования. Но будет ли это сделано, каким образом будет распродаваться имущество банкрота, вы этого никогда не узнаете, и денег своих соответственно не увидите.

Услуги касательно инвестирования в новострои

Помимо вышеизложенного, предоставляем услуги по вычитке существующих договоров с застройщиками или управителями, внесение в данные договора изменений и правок, составление договоров с нуля. Участие в переговорах, обсуждение проблемных ситуаций, согласование договоров, услуги по расторжению договоров и проведению взаимозачетов в случае, если инвестирование проходило за кредитные средства. 

ВНИМАНИЕ: Не стоит путать юриста и нотариуса. Нотариус не несет никакой ответственности за удостоверение недействительной сделки. Нотариус не обязан проверять деловую репутацию продавца и анализировать схему отчуждения имущества, и тем более не обязан предупреждать вас о рискованности сделки. Нотариус только удостоверяет сделку. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате», нотариус не может нести никакой ответственности, если ему были предоставлены поддельные документы или неправдивая информация. Нотариус не обязан проверять документы на наличие факта подделки. Защитить вас во время совершения сделки с недвижимым имуществом сможет только юрист. 

Получение квартиры в новострое

Правильное составление документов во время получения уже построенной квартиры может уберечь вас от дальнейших проблем.

Передача квартиры инвестору осуществляется после введения дома в эксплуатацию, проведения контрольных замеров со стороны бюро технической инвентаризации, финальных расчетов за дополнительные квадратные метры. 

Передача квартиры от застройщика или ФФБ к инвестору осуществляется путем подписания акта приема-передачи. Именно с момента подписания акта приема-передачи вы становитесь владельцем квартиры, а не владельцем имущественных прав. Да, право собственности на неё еще нужно зарегистрировать в реестре вещных прав не недвижимое имущество, но то уже формальности. 

Не стоит формально относиться к процедуре подписания акта приема-передачи, после его подписания наступают определенные юридические последствия, а именно:

  1. Ответственность за сохранение имущества переходит к вам. То есть, вы несете риски обвала, затопления квартиры, пожара и тому подобное. И если это случится, квартиру вам придется восстанавливать за собственные средства. А если это случилось бы на этапе строительства, то застройщик своими силами был бы обязан восстановить квартиру.
  2. Подписанием акта приема-передачи вы подтверждаете, что никаких претензий у вас к застройщику нет. После подписания этого документа, застройщик не обязан устранять какие либо недоработки, трещины в стенах, дефекты внутриотделочных работ. Поэтому перед подписанием акта, в обязательном порядке, нужно вместе со специалистом провести осмотр квартиры на предмет наличия скрытых дефектов строительства, качества малярных работ, соответствия технических характеристик построенного объекта технической документации. Если в технической документации указанно, что застройщик устанавливает пластиковые окна и сантехнические узлы, значит, они должны быть, и должны исправно выполнять свою функцию. Все эти нюансы нужно проверять перед получением квартиры, поскольку после этого, вы уже не сможете предъявить претензии касательно качества выполненных работ. 

Цены:

  • Консультация юриста по недвижимости – 500 грн.
  • Проверка юридической чистоты недвижимости – 2500 грн.
  • Выезд юриста на сделку в Киеве – 2500 грн. 
  • Вычитка инвестиционных договоров (новострой) – 2000 грн.
  • Сопровождение сделки удаленно – 2000 грн.
  • Выезд, осмотр, помощь в получении квартиры в новострое (замечания к акту приема-передачи) – 3000 грн.

Добавить комментарий

Закрыть меню