Послуги юриста з нерухомості
Юридична компанія «N.S. GROUP»
Супровід угод купівлі-продажу квартири.
Перевірка ділової репутації продавця, перевірка договорів, документів, складання договорів.
Аналіз договорів, згідно з якими ви хочете придбати нерухоме майно як на первинному ринку, так і на вторинному.
Еmail: advockat-@ukr.net
Для замовлення послуг напишіть нам у Telegram, Viber або WhatsApp.
Купівля нерухомості в Києві – це, з одного боку, завжди надійне та вигідне вкладення грошей, а з іншого – ризикований крок. Минули вже ті часи, коли перевірка нерухомості зводилася лише до особистих гарантій продавця і ґрунтувалася лише на довірі. Реалії сьогодення такі, що в половині випадків продаж нерухомості здійснюється не з метою продати своє старе житло і купити щось новіше та розширити свою житлову площу, а з метою позбутися проблемної нерухомості.
Виною всьому стало стрімко розвинуте іпотечне кредитування, яке призвело до того, що люди, не задумуючись про завтрашній день, почали масово скуповувати квартири за кредитні кошти. Причому, ніхто особливо й не аналізував свої можливості: дають кредит, значить потрібно брати, а потім розберемося. Все це призвело до того, що на ринку нерухомості виникло велике число проблемних квартир з певними обтяженнями.
На сьогоднішній день жодна людина при розумі не купить квартиру, не проконсультувавшись з юристом і не перевіривши її на наявність обтяжень, судових спорів або прав з боку третіх осіб. Хоча ні, трапляються, і досить часто, люди, які спочатку роблять, а потім біжать до юриста. Іноді необдумані рішення призводять до дуже плачевних ситуацій.
Вартість перевірки нерухомості у юриста становить близько 200 доларів, але ця перевірка може убезпечити вас від подальших судових тяжб, витрати на які можуть перевищити 5000 доларів, або взагалі від втрати купленої нерухомості. У випадку з покупкою нерухомості витрати на юриста завжди виправдані.
Дві найпопулярніші послуги юриста з нерухомості, які зазвичай у нас замовляють клієнти:
Перевірка документів онлайн через email
4000 грн.
Виїзд юриста на угоду (супровід угоди)
8000 грн.
Які послуги юриста з нерухомості ми пропонуємо?
Надаємо юридичні послуги з нерухомості.
Юридично супроводжуємо нотаріальні угоди з нерухомістю: купівля-продаж, дарування, отримання у спадок, отримання нерухомості у власність за договором довічного утримання. Допоможемо провести державну реєстрацію нерухомості (будинки, землі, квартири) у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. На сьогоднішній момент придбання будь-якої нерухомості, без участі в угоді юриста з нерухомості, може стати дуже великою проблемою, оскільки на ринку нерухомості існують шахрайські схеми, і ви можете залишитися без грошей і без придбаної нерухомості.
Здійснюємо юридичний супровід угод з нерухомістю.
Якщо ви ходите купити будинок, квартиру, землю, гараж, нежитлове приміщення або інше нерухоме майно, краще перестрахуватися і звернутися за допомогою до юриста з нерухомості.
Витрачені на юриста з нерухомості гроші, непорівнянні з тими втратами, які ви можете зазнати надалі, у разі, якщо потрапите на недобросовісних продавців.
Продавці найчастіше хочуть приховати негативні факти про майно, яке продається. Купуючи квартиру, ніхто з продавців вам не скаже, що відносно квартири на сьогоднішній день тягнуться судові спори, накладено арешт у рамках виконавчого провадження або в рамках боргу за кредитом, є спадкоємці, які претендують на частину квартири, або сам продавець у судовому порядку визнаний недієздатним. Юрист з нерухомості попередньо проаналізує надані продавцем документи, перевірить правовстановлюючий документ, перевірить право продавця на вчинення угод з нерухомістю, перевірить чи не тягнуться якісь судові спор щодо даної нерухомості, перевірить спадкову справу, порадить що потрібно зробити, щоб перевірити ділову репутацію продавця.
Звернення до юриста з нерухомості дозволить уникнути дуже багато ризиків при покупці нерухомості, таких як:
- Пред’явлення третіми особами претензій щодо нерухомості. Поява спадкоємця, якого не включили до складу спадкоємців під час успадкування спірної нерухомості; оскарження правочину дружиною продавця, яка не давала згоди на відчуження майна; оскарження правочину дружиною попереднього власника, оспорювання правочину цивільною дружиною продавця. Також не варто забувати про права дітей, якщо перед угодою з квартири чи будинку було знято з реєстрації дитину з порушенням законодавства, то правочин враз визнається незаконним органами опіки та піклування.
- Невідповідність правовстановлюючих документів законодавству чи підробка документів. При вчиненні угоди з нерухомістю важливо проконтролювати щоб у договорі були дотримані всі суттєві умови, інакше він може бути визнаний недійсним в судовому порядку.
- У нотаріуса відсутній обов’язок контролювати відповідність договору законодавству, він лише посвідчує договір.
- Ці нюанси потрібно доручати юристу з нерухомості. Потрібно стежити, щоб на момент угоди були наявні всі необхідні для продажу документи, не було зареєстровано неповнолітніх дітей, повністю сплачено комунальні платежі.
- Велика невідповідність експертної вартості нерухомості порівняно з реальною вартістю. На цій підставі угоду недійсною звичайно не визнають, але подальші проблеми з податковою вам забезпечені.
- Наявність на майні будь-яких обтяжень, іпотек, арештів. Абсолютно реальною може бути ситуація, що майно було заарештовано, або перебувало в іпотеці у якомусь банку, і на якомусь із етапів продавцю через суд, або іншими (можливо незаконними) методами вдалося зняти цей арешт або інше обтяження. Звичайно, продавець побіжить швиденько продавати таке майно, причому за будь-яку ціну. На момент угоди з нерухомістю начебто все гаразд, але вже після купівлі третя сторона або оскаржить судове рішення, яким було знято арешт, або доведе в суді чи правоохоронних органах незаконність зняття іпотеки. У результаті арешт чи іпотека повернуться, і вам доведеться попрощатися з придбаною нерухомістю.
- Укладання недобросовісним продавцем будь-яких угод, у тому числі і попередніх, щодо майна, що продається, в тому числі і реєстрація за місцем знаходження нерухомості юридичної особи.
«Безкоштовні консультації не надаються. Ви можете дізнатися тільки можливість надання послуги та її ціну».
Супровід угод з нерухомістю
У нас ви отримаєте повний супровід угод з нерухомістю, допоможемо зібрати та перевірити необхідні для угоди документи.
Якщо вийшло так, що ви стали жертвою шахраїв, або просто потрапили в ситуацію, в якій у вас намагаються відібрати нерухомість, сміливо звертайтеся до нас, ми допоможемо виплутатися з будь-якої складної ситуації з мінімальними втратами.
Наведемо реальний приклад з нашої практики:
Продавши будиночок під Києвом, Вікторія шукала недорогу квартиру в столиці нашої славетної України. Погортавши багато оголошень в інтернеті, на очі їй потрапила затишна квартира на Троєщині. Зателефонувавши за вказаним в оголошенні телефоном, Вікторії відповів Микола, який повідомив, що квартира дійсно продається за невелику ціну. Квартира Вікторії справді сподобалася, і сторони домовилися про дату укладення угоди купівлі-продажу у нотаріуса. У призначений час операцію продажу квартири було успішно завершено у нотаріуса, Вікторія отримала ключі від квартири за винятком одного нюансу, продавцем квартири виступав Василь. Цей нюанс Вікторію не збентежив, бо вона звикла довіряти людям. Минав час, Микола, як і обіцяв, протягом кількох днів звільнив приміщення, і Вікторія почала облаштовувати своє нове житло.
Але через один місяць, до неї заявився колишній власник Микола і повідомив, що тепер він буде з нею жити, і взагалі, він у суді оскаржує продаж квартири та інші договори, які укладалися перед цим.
Як надалі з’ясувалося, Микола свого часу взяв крупненьку суму в кредитному союзі під заставу своєї квартири. Само собою, щось не склалося, і у Миколи утворився борг. Кредитна спілка продала борг по кредиту Василю, який займається колекторською діяльністю. Василь, за накатаною схемою, прийняв у власність іпотечну квартиру Миколи, використовуючи іпотечне застереження, і почав виселяти боржника з його майна. Шляхом взаємних розбіжностей і образ, Василь і Микола таки прийшли до одноосібного рішення продати іпотечну квартиру за ціною трохи нижчою від ринкової, частину грошей мав забрати Василь як кредитор, а залишок мав дістатися Миколі. Саме з цієї причини Микола як колишній власник і мешканець спірної іпотечної квартири проводив її показ і домовлявся про всі нюанси, а продавцем на угоді купівлі-продажу виступав Василь.
Після продажу квартири між Василем та Миколою виникли розбіжності щодо розподілу отриманих сум, і Микола вирішив відстояти свої права у суді.
Насамперед він подав позов до суду про його вселення до спірної квартири. І ми, як юристи, маємо сказати, що він має всі шанси виграти такий суд, оскільки існує позиція Верховного Суду, яка говорить про те, що якщо іпотечна квартира була куплена не за кредитні кошти, то колишній власник виселенню з неї не підлягає. Після першого позову до суду надійшов другий позов про скасування факту прийняття у власність Василем іпотечної квартири. Відповідно, якщо другий позов буде задоволено, то Миколі залишиться лише подати до суду третій позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного між Василем та Вікторією, та витребувати нерухомість з чужого незаконного володіння собі у власність.
Зі свого боку Вікторія намагалася пред’явити претензії до нотаріуса, який засвідчував договір купівлі-продажу квартири, на що нотаріус відповів: «А ви що не знали, що квартира проблемна?».
Ось реальний приклад, коли людина не проконсультувавшись з юристом і не перевіривши квартиру, має всі шанси позбутися і витрачених грошей і купленої нерухомості. У такій ситуації будь-який юрист відповів би, що угода дуже ризикована, і краще пошукати іншу квартиру.
У нас була клієнтка, яка хотіла купити квартиру, ми перевірили і «забракували» її, вона знайшла другу квартиру і знову прийшла до нас, ми перевірили і знову наші рекомендації були негативні, і тільки втретє ми дали ствердну відповідь. Ось реальний приклад свідомого ставлення до купівлі нерухомості, якщо юрист сказав ні, значить, ні, і тільки після повного юридичного погодження вона уклала договір купівлі-продажу.
Консультація юриста з нерухомості
В нас консультація з юристом щодо майбутньої угоди фактично зводиться до перевірки документів. Якщо ви збираєтеся укласти договір купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку, то консультація вам як така не потрібна, вам потрібна лише перевірка нерухомості. У більшості випадків консультації потребують люди, які вкладають гроші в купівлю нерухомості на первинному ринку. Тут справді треба бути обережним, і перед укладенням договору з ФФБ бажано проконсультуватися з юристом. Зрозуміло, що на всі 100% ніхто з юристів не зможе вам прогарантувати, що той чи інший забудовник закінчить будівництво, але як мінімум ми володіємо інформацією про ділову репутацію забудовників та управителів ФФБ.
Перевірка нерухомості
Алгоритм перевірки нерухомості на первинному ринку значно відрізняється від алгоритму перевірки на вторинному ринку. Враховуючи, що для аналізу документів та перевірки нерухомості нам потрібен час, найоптимальніше буде надіслати нам на електронну пошту або вайбер усі наявні у вас документи. У такому разі, юридичний висновок щодо нерухомості ви отримаєте на емейл. Якщо кількість документів значна, і їхнє сканування займе багато часу, то в такому разі, звичайно ж, краще передати нам документи для аналізу у паперовому вигляді. Для аналізу великої кількості документів нам необхідно як мінімум чотири години, тому в такій ситуації краще спочатку завезти нам документи, а результат перевірки ми можемо вам повідомити по телефону.
Перевірка первинного ринку:
Аналіз самої схеми інвестування, аналіз договору та схеми спільного будівництва, перевірка на наявність забороняючих рішень судів, арештів, рішень судів про стягнення, іпотек та інших обтяжень. Перевірка ділової репутації забудовника, вже збудованих об’єктів, досвіду, термінів виконання робіт, позитивних та негативних відгуків. Перевірка документації пов’язаної з землею під будівництво, договорів, що дають право забудовнику на спорудження об’єкта нерухомості на земельній ділянці, строків оренди, сервітуту, суборенди. Перевірка всієї дозвільної документації щодо самого будівництва.
Перевірка вторинного ринку:
Аналіз історії об’єкта нерухомості та правовстановлюючих документів. Аналіз схеми одержання попереднім власником нерухомості у власність. Перевірка наявності іпотек, арештів, заборон, кредитів на предметі нерухомості або попередньому власнику. Перевірка сімейного стану попереднього власника, перевірка наявності цивільної дружини. Перевірка можливих спадкоємців з правами вимоги. Перевірка по реєстрам судових рішень щодо нерухомого майна та попереднього власника. Перевірка повноважень повіреного, якщо нерухомість продає юридична особа, або людина по довіреності.
Трішки інформації про ФФБ
Що таке фонд фінансування будівництва (ФФБ)? На наш погляд, це глобальний розводняк, далі пояснимо чому. Раніше існував закон про інвестиційну діяльність, і фізичні особи, які бажають вкласти гроші в новобудову, укладали договори безпосередньо із забудовниками — інвестиційними компаніями.
Інвестиційна компанія була глобальним забудовником, яка відповідала перед інвесторами по всім зобов’язанням інвестиційного контракту, включаючи строки будівництва та зобов’язання щодо сплати пені за прострочення введення будинку в експлуатацію. Ви будь-якої миті могли відмовитися від об’єкта інвестиції та повернути вкладені кошти. Таким компаніям було що втрачати, і вони дорожили своєю репутацією, намагаючись дотримуватися строків будівництва, оскільки за порушення строків було передбачено пеню.
У 2003 році було прийнято закон «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном під час будівництва житла та операцій з нерухомістю», який запровадив таке поняття як ФФБ. У чому сенс ФФБ? А в тому, що ніхто нізащо не відповідає. ФФБ – це прокладка між вами та забудовником. Причому створено її для того, щоб ви не могли ні назад повернути свої гроші, ні стягнути пеню за порушення строків будівництва. Ви укладаєте договір з ФФБ, який у свою чергу як управитель укладає договір із забудовником та перераховує ваші гроші йому на рахунок. Причому, забудовник перед вами не несе жодної відповідальності ні за строки будівництва, ні за повернення коштів. Якщо ви надумаєте відмовитися від об’єкту інвестування і повернути свої кошти, ви подаєте відповідну заяву до ФФБ, а ФФБ готує відповідний лист на забудовника (якщо у фонді немає грошей, а їх немає завжди), і тільки якщо забудовник перерахує на ФФБ необхідну суму, то ви зможете отримати назад свої вкладені кошти, а якщо ні, то вибачте. Причому з позовом до суду до забудовника ви не можете звернутися, тому що у вас договору з ним немає, а з позовом до ФФБ також звертатися марно, оскільки він тільки управитель, і не відповідає за дії забудовника. Виходить замкнене коло. Аналогічна ситуація щодо пені. У вас у договорі ФФБ взагалі не може бути передбачено жодної пені, оскільки управитель не відповідає за дії забудовника. Пеню за прострочення здачі будинку в експлуатацію можна передбачити тільки в договорі між ФФБ та забудовником, однак обов’язок сплати пені виникне то у забудовника перед ФФБ, а вам від цього не ні холодно ні жарко, тим більше що це питання вони там якось вирішать і без вас.
У разі банкрутства забудовника:
Раніше, у разі банкрутства забудовника, по інвестиційним контрактам можна було в суді заявити свої вимоги кредитора та хоч частково повернути вкладені гроші. Як мінімум на продаж були б виставлені крани, тягачі, камази та інша будівельна техніка. Наразі, від банкрутства забудовника не застрахований ніхто. Уявіть, ваш забудовник почав банкрутувати. Подати будь-які кредиторські вимоги в процедурі банкрутства забудовника ви не можете, оскільки у вас з ним немає договору. Ви біжите до ФФБ і кажете: «Що мені робити, будинок не добудований, а забудовник в процедурі банкротства?». Знаєте, що ви почуєте у відповідь? «Ми цим займаємося». За законом управитель від імені всіх інвесторів зобов’язаний у процедурі банкрутства заявити кредиторські вимоги. Але чи буде це зроблено, яким чином розпродаватиметься майно банкрута, ви цього ніколи не дізнаєтеся, і грошей своїх відповідно не побачите.
Послуги щодо інвестування в новобудови
Крім вищенаведеного ми також надаємо послуги з вичитки існуючих договорів з забудовниками або управителями, внесення до даних договорів змін та правок, укладення договорів з нуля. Участь у переговорах, обговорення проблемних ситуацій, погодження договорів, послуги з розірвання договорів та проведення взаємозаліків у разі, якщо інвестування відбувалося за кредитні кошти.
УВАГА: Не варто плутати юриста та нотаріуса. Нотаріус не несе жодної відповідальності за посвідчення недійсної угоди. Нотаріус не перевіряє ділову репутацію продавця і не аналізує схему відчуження майна, і не зобов’язаний попереджати вас про ризикованість угоди. Нотаріус лише посвідчує угоду. Відповідно до статті 27 Закону України «Про нотаріат», нотаріус не може нести жодної відповідальності, якщо йому було надано підроблені документи чи неправдиву інформацію. Нотаріус не повинен перевіряти документи на факт підробки. Захистити вас під час угоди з нерухомим майном зможе лише юрист.
Отримання квартири в новобудові
Правильне складання документів під час отримання вже збудованої квартири може вберегти вас від подальших проблем.
Передача квартири інвестору здійснюється після введення будинку в експлуатацію, проведення контрольних замірів з боку бюро технічної інвентаризації, фінальних розрахунків за додаткові квадратні метри.
Передача квартири від забудовника або ФФБ до інвестора здійснюється шляхом підписання акту приймання-передачі. Саме з моменту підписання акту приймання-передачі ви стаєте власником квартири, а не власником майнових прав. Так, право власності на неї ще потрібно зареєструвати в реєстрі речових прав не нерухоме майно, але то вже формальності.
Не варто формально ставитися до процедури підписання акту приймання-передачі, після його підписання настають певні юридичні наслідки, а саме:
- Відповідальність за збереження майна переходить до вас. Тобто, ви несете ризики обвалу, затоплення квартири, пожежі тощо. І якщо це трапиться, квартиру вам доведеться відновлювати за власні кошти. А якщо це трапилося б на етапі будівництва, то забудовник своїми силами був би зобов’язаний відновити квартиру.
- Підписанням акту приймання-передачі ви підтверджуєте, що жодних претензій у вас до забудовника немає. Після підписання цього документа забудовник не зобов’язаний усувати будь-які недоробки, тріщини в стінах, дефекти внутрішньоздоблювальних робіт. Тому перед підписанням акту, в обов’язковому порядку, потрібно разом з фахівцем провести огляд квартири на предмет наявності прихованих дефектів будівництва, якості малярних робіт, відповідності технічних характеристик побудованого об’єкту технічній документації. Якщо в технічній документації зазначено, що забудовник встановлює пластикові вікна і сантехнічні вузли, значить, вони повинні бути, і повинні справно виконувати свою функцію. Усі ці нюанси потрібно перевіряти перед отриманням квартири, оскільки після цього ви вже не зможете пред’явити претензії щодо якості виконаних робіт.
Ціни:
- Онлайн перевірка документів на нерухомість — 4000 грн.
- Виїзд юриста на угоду в Києві — 8000 грн.
- Виїзд, огляд, допомога в отриманні квартири в новобудові (зауваження до акту приймання-передачі) — від 4000 грн. до 8000 грн.
Автор статті:
Наш офіс знаходиться за адресою:
04119, м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, офіс 205
Доброго дня.
Справа ось яка.
Я вже 8 років переселенець з Донецької обл.
Як переселенець, зареєстрований у м.Одеса.
У Донецьку залишилася квартира. Я власник цієї квартири з 1997 року.
В наявності оригінали Договору купівлі, тех паспорт БТІ та регістраційне свідотство БТІ.
В паспортах моєї родини вказана прописка за адресою цієї квартири.
Я хотів внести цю нерухомість до Держ реєсту майна.
Подав заяву в ЦНАП, але отримав відмову.
Вирішення про відмову в наявності.
Причина відмови — відсутність підтвердження власності за запитом у держ адміністрацію Донецькой обл. у зв’язку з окупацією і неможливостю підтвердження свідоцтвами.
Документи проаналізував, та проаналізував судову практику з вашого питання. В таких справах суди переважно задовольняють позови про визнання права власності на майно на окупованих територіях.
В мене є чітке розуміння, що необхідно робити для того, щоб визнати право власності на вашу квартиру в Донецьку, а далі ви вже з рішенням суду про визнання права власності без проблем зможете її зареєструвати через ЦНАП.
Якщо ціни вам підходять, надішліть копію паспорту та ідентифікаційного коду, а також довідку переселенця з адресою проживання, а я підготую договір про надання юридичних послуг та пришлю вам сюди на електронну пошту. Договір необхідно буде роздрукувати, підписати, відсканувати або якісно відфотографувати та відправити мені назад. Далі перерахуєте оплату за підготовку позовної заяви мені на карту і починаємо працювати.